Ratgeber Baubeschreibung prüfen
90 Prozent und fünf Prozent — die zwei Zahlen im Zahlungsplan
Was § 650m BGB über Abschlagszahlungen und die Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung sagt, und wie Sie beides in fünf Minuten prüfen.
30.7.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- § 650m Abs. 1 BGB begrenzt die Summe der Abschlagszahlungen beim Verbraucherbauvertrag auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung.
- § 650m Abs. 2 BGB verlangt bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent.
- § 632a Abs. 1 BGB knüpft Abschlagszahlungen an den Wertzuwachs beim Besteller — Raten ohne Bezug zum Baufortschritt passen dazu nicht.
- Beides prüfen Sie in fünf Minuten: Raten addieren, Prozentsatz bilden, nach der Sicherheit suchen.
Der Zahlungsplan steht meist auf einer eigenen Seite, oft als Tabelle mit acht bis zwölf Raten. Zwei Zahlen entscheiden darüber, ob er in Ordnung ist, und beide lassen sich mit einem Taschenrechner prüfen.
Die erste Zahl: 90 Prozent
§ 650m Abs. 1 BGB: Bei einem Verbraucherbauvertrag darf der Unternehmer über Abschlagszahlungen insgesamt höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung verlangen.
Die Rechnung dauert zwei Minuten. Addieren Sie alle Raten des Zahlungsplans und teilen Sie durch die Gesamtvergütung. Kommt mehr als 0,90 heraus, ist das eine Feststellung.
Der Rest wird mit der Abnahme fällig. Diese zehn Prozent sind Ihr einziges Druckmittel, wenn zum Schluss noch etwas fehlt. Ein Zahlungsplan, der sie vorher einsammelt, nimmt es Ihnen.
Achten Sie auf die Formulierung von Sonderwünschen. Manche Verträge rechnen Nachträge zusätzlich ab und lassen sie aus der Prozentrechnung heraus.
Die zweite Zahl: fünf Prozent
§ 650m Abs. 2 BGB: Bei der ersten Abschlagszahlung ist dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten.
Das ist keine Kann-Regelung. Praktisch geschieht es meist über eine Bürgschaft oder über einen Einbehalt bei der ersten Rate.
Suchen Sie im Vertrag nach „Sicherheit", „Bürgschaft", „Sicherheitsleistung". Findet sich nichts, fehlt die Regelung.
Die dritte Prüfung: Raten am Baufortschritt
§ 632a Abs. 1 BGB knüpft Abschlagszahlungen an den Wertzuwachs beim Besteller. Praktisch heißt das: Jede Rate sollte einem erkennbaren Bautenstand entsprechen.
Gut: „nach Fertigstellung Rohbau einschließlich Dachstuhl — 22 %". Problematisch: „am 15. des Folgemonats nach Vertragsschluss — 15 %".
Kalenderdaten ohne Bezug zum Bautenstand verlagern das Risiko auf Sie: Sie zahlen für einen Fortschritt, den es noch nicht gibt.
Die vierte: Passt die Höhe zur Leistung?
Eine grobe Gegenprobe. Die Rate für den Rohbau sollte ungefähr dem Anteil entsprechen, den der Rohbau an den Gesamtkosten hat. Wenn die ersten drei Raten 60 Prozent einsammeln, das Haus aber erst im Rohbau steht, liegt eine Vorleistung bei Ihnen.
Ein Zahlungsplan, der vorne schwer und hinten leicht ist, ist üblich. Einer, der vorne sehr schwer ist, ist eine Nachfrage wert.
Was Sie schreiben
Die Summe der im Zahlungsplan vorgesehenen Abschlagszahlungen beträgt 94 % der vereinbarten Gesamtvergütung. § 650m Abs. 1 BGB begrenzt Abschlagszahlungen auf insgesamt 90 %. Bitte passen Sie den Zahlungsplan entsprechend an.
Außerdem finde ich keine Regelung zur Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung nach § 650m Abs. 2 BGB in Höhe von 5 %. Bitte ergänzen Sie eine entsprechende Regelung.
Beides vor der Unterschrift. Danach ist es eine Vertragsänderung.
In der Prüfung
Die 90-Prozent-Grenze ist Prüfpunkt BBS-40 in unserem Prüfkatalog, die Sicherheit BBS-41, die Kopplung an den Baufortschritt BBS-42. Der Bericht rechnet die Summe der Raten aus und nennt den Prozentsatz.
Ob eine Klausel im Einzelfall wirksam ist, beurteilt der Bericht nicht. Das ist eine Rechtsfrage.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
§ 632a Abs. 1 BGB · § 650m Abs. 1 BGB · § 650m Abs. 2 BGB