Wer zahlt die Rohrreinigung — Mieter oder Eigentümer?

Die Rechnung liegt auf dem Tisch, und die erste Frage ist nicht, ob sie stimmt, sondern wer sie zahlt. Bei einer Verstopfung im Mehrfamilienhaus gibt es dafür drei mögliche Adressaten und zwei Kriterien.

Die zwei Kriterien

Der Ort. Lag die Verstopfung in der Leitung, die nur zu Ihrer Wohnung gehört, oder in einer Sammelleitung, die mehrere Einheiten bedient? Bei einer Eigentumswohnung ist das die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, im Mietverhältnis die zwischen Ihrem Bereich und dem Gebäude.

Die Ursache. Eine altersbedingte Ablagerung, ein Wurzeleinwuchs oder ein Rohrschaden sind etwas anderes als Feuchttücher, Fett oder Katzenstreu.

Beide Kriterien zusammen ergeben die Zuordnung. Und beide beantwortet dasselbe Dokument: der Befund der Kamerabefahrung, mit Meterangabe.

Für Mieter

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Eine verstopfte Abwasserleitung ist ein Fall dieser Erhaltungspflicht — es sei denn, der Mieter hat sie verursacht.

Daraus folgt der praktische Ablauf. Melden Sie den Schaden dem Vermieter oder der Verwaltung, bevor Sie beauftragen, wenn es die Zeit zulässt. Steht das Wasser und ist niemand erreichbar, beauftragen Sie und dokumentieren Sie den Versuch: Uhrzeit des Anrufs, gewählte Nummer, Nachricht auf der Mailbox, Mail.

Diese Dokumentation ist das, was später zählt. Ob und in welcher Höhe Sie Ersatz verlangen können, ist eine Rechtsfrage; ob Sie belegen können, dass Sie es versucht haben, entscheiden Sie allein.

Für Wohnungseigentümer

Die Grenze verläuft zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, und wo genau sie liegt, steht in der Teilungserklärung. Für Abwasserleitungen ist die verbreitete Regel, dass die Leitung ab dem Punkt zum Gemeinschaftseigentum gehört, an dem sie mehr als eine Einheit bedient — aber abweichende Regelungen sind häufig.

Wer im Notfall selbst beauftragt und die Verstopfung lag im Gemeinschaftseigentum, hat einen Erstattungsfall gegenüber der Gemeinschaft. Auch hier gilt: erst die Verwaltung informieren, wenn es die Zeit zulässt, und den Versuch dokumentieren.

Die Sache mit der Nebenkostenabrechnung

Ein verwandter Punkt, der regelmäßig durcheinandergeht. Eine turnusmäßige, vorbeugende Reinigung der Leitungen kann als laufende Betriebskosten umlegbar sein, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist.

Die Beseitigung einer konkreten Verstopfung ist etwas anderes: eine einmalige Instandsetzungsmaßnahme. Solche Kosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung. Wenn Sie als Mieter eine dreistellige Position „Rohrreinigung" in der Abrechnung finden, ist das eine eigene Nachfrage.

Der Satz, mit dem Sie weiterreichen

in der Wohnung … kam es am … zu einer Verstopfung der Abwasserleitung. Ich habe Sie am … um … Uhr unter … zu erreichen versucht und eine Nachricht hinterlassen. Da Wasser austrat, habe ich die Beseitigung beauftragt. Rechnung und Befundbericht der Kamerabefahrung liegen bei; der Befund liegt danach bei Meter … und betrifft die Sammelleitung. Ich bitte um Erstattung des Betrages von … Euro bis zum … .

Alles darin ist Tatsache: Zeitpunkte, Versuche, Fundstelle, Betrag. Keine Rechtsausführung, kein Vorwurf. Genau deshalb funktioniert es.

Wo diese Prüfung endet

Ob ein Erstattungsanspruch besteht, in welcher Höhe und ob eine Verursachung vorliegt, sind Rechtsfragen zum Einzelfall. Prüfbar ist der Teil davor: was auf der Rechnung steht, was der Befund sagt und ob beides zusammenpasst.