Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen
Nebenkosten bei Einzug mitten im Jahr
Wie die zeitanteilige Aufteilung funktioniert, welche Kostenarten anders behandelt werden und woran Sie einen Fehler erkennen.
17.7.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- § 556a Abs. 1 BGB verteilt Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche, soweit nichts anderes vereinbart ist.
- Zeitanteilig werden die flächenabhängigen Kostenarten aufgeteilt — nach Ihren Monaten im Abrechnungszeitraum.
- Heizung, Warmwasser und mit Zählern erfasstes Kaltwasser folgen dem Verbrauch, nicht dem Kalender.
- Der häufigste Fehler ist die Zwölftelung auch der verbrauchsabhängigen Kosten.
Wer im Mai einzieht, zahlt acht Zwölftel. So einfach ist es bei den meisten Positionen und bei einer nicht.
Die Grundregel
§ 556a Abs. 1 BGB verteilt Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche. Bei unterjährigem Mietverhältnis kommt der Zeitanteil dazu: Sie tragen die Kosten für die Monate, in denen Sie Mieter waren.
Rechnung: Jahreskosten Ihrer Wohnung geteilt durch zwölf, mal Anzahl Ihrer Monate.
Für Grundsteuer, Versicherung, Hauswart, Gartenpflege, Straßenreinigung und die meisten anderen Positionen ist das die richtige Methode.
Die Ausnahme: verbrauchsabhängige Kosten
Heizung, Warmwasser und, falls mit Zählern erfasst, Kaltwasser folgen dem Verbrauch, nicht dem Kalender.
Bei einem Nutzerwechsel ist deshalb eine Zwischenablesung vorgesehen. § 9b HeizkostenV regelt, wie zu verfahren ist, wenn nicht abgelesen wurde: Dann darf nach einem anerkannten Verfahren auf Gradtagszahlen umgelegt werden.
Der Unterschied ist erheblich. Wer von Mai bis Dezember wohnt, hat sieben von zwölf Monaten, aber deutlich mehr als sieben Zwölftel der Heizperiode.
Eine Abrechnung, die auch die Heizkosten schlicht nach Monaten teilt, ist deshalb ein Fund — meist zu Ihren Gunsten beim Sommer-Einzug, zu Ihren Lasten beim Winter-Einzug.
Die drei Kontrollen
1. Stimmen die Monate? Vergleichen Sie mit dem Mietvertrag. Der Monat des Einzugs zählt in der Regel mit.
2. Ist die Heizkostenabrechnung getrennt behandelt? Suchen Sie nach einer Zwischenablesung oder nach einer Gradtagszahlen-Aufteilung. Steht dort nur ein Zeitanteil, fragen Sie nach.
3. Passen die Vorauszahlungen? Sie haben für Ihre Monate gezahlt, nicht für das Jahr. Der abgezogene Betrag muss dazu passen.
Beim Auszug
Zwei Dinge, die oft schiefgehen.
Die Kaution. Der Vermieter darf in der Regel einen angemessenen Teil zurückbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Wie hoch und wie lange, ist eine Rechtsfrage; unbegrenzt ist es nicht.
Die Adresse. Wenn Ihre neue Anschrift nicht bekannt ist, kommt die Abrechnung nicht an, und die Frist des § 556 Abs. 3 BGB läuft trotzdem in ihrer eigenen Logik weiter. Teilen Sie die neue Adresse schriftlich mit und bewahren Sie den Beleg.
Die Nachfrage
ich habe die Wohnung am 01.05.2025 bezogen. In der Abrechnung für 2025 sind sämtliche Kostenarten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten mit acht Zwölfteln angesetzt. Bei verbrauchsabhängigen Kosten ist bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung oder eine Aufteilung nach Gradtagszahlen vorgesehen. Bitte teilen Sie mir mit, wie die Aufteilung erfolgt ist, und übersenden Sie mir die Zählerstände zum Zeitpunkt meines Einzugs.
Der Sonderfall Vormieter
Manchmal enthält die Abrechnung Positionen aus der Zeit vor Ihrem Einzug, etwa eine Nachzahlung des Versorgers für das Vorjahr. Für Ihre Monate zahlen Sie, für die davor nicht.
Erkennbar ist das am Leistungszeitraum der zugrunde liegenden Rechnung — und der steht nur auf dem Beleg, nicht in der Abrechnung. Das ist einer der Fälle, in denen eine Belegeinsicht den Unterschied macht.
In der Prüfung
Die zeitanteilige Abrechnung ist Prüfpunkt NKA-03 in unserem Prüfkatalog. Das Formular fragt danach, ob Sie das ganze Jahr in der Wohnung waren; nur dann wird der Punkt ausgewertet.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
HeizkostenV · § 556 Abs. 3 BGB · § 556a Abs. 1 BGB · § 9b HeizkostenV