Prüfkatalog · Version 0.2.0

Wonach wir Ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung prüfen

17 Prüfpunkte in 5 Kategorien. Jeder Punkt nennt seine Grundlage: eine Norm oder ein benanntes Referenzband. Die Versionsnummer steht in jedem Bericht — damit bleibt auch in einem halben Jahr nachvollziehbar, nach welchem Maßstab geprüft wurde.

10 × Wesentliche Abweichung5 × Abweichung2 × Hinweis

Betriebs- oder Heizkostenabrechnung jetzt prüfen

Fristen

NKA-02Abweichung

Abrechnungszeitraum von zwölf Monaten

Grundlage: § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, jährliche Abrechnung
Geprüft wird: Prüfe, ob der Abrechnungszeitraum zwölf Monate umfasst. Ein längerer Zeitraum ist eine Feststellung; ein kürzerer nur dann, wenn das Mietverhältnis nicht unterjährig begonnen oder geendet hat.
Plausibles Band: 0 bis 500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-03Abweichung

Zeitanteilige Abrechnung bei unterjährigem Einzug

Grundlage: § 556a Abs. 1 BGB, Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche und der Mietzeit
Geprüft wird: Nur prüfen, wenn der Auftraggeber einen Ein- oder Auszug im Abrechnungszeitraum angegeben hat. Prüfe, ob die zeitanteilige Aufteilung erkennbar ist und ob die Anzahl der Monate stimmt.
Plausibles Band: 50 bis 1500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

Form und Nachvollziehbarkeit

NKA-10Wesentliche Abweichung

Zusammenstellung der Gesamtkosten

Grundlage: § 259 BGB, Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Geprüft wird: Eine Abrechnung braucht die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils und den Abzug der Vorauszahlungen. Prüfe jeden dieser vier Bestandteile einzeln und nenne, welcher fehlt.

NKA-11Wesentliche Abweichung

Vorauszahlungen abgezogen

Grundlage: § 556 Abs. 3 BGB, Verrechnung der geleisteten Vorauszahlungen
Geprüft wird: Vergleiche die vom Auftraggeber angegebene Summe der geleisteten Vorauszahlungen mit dem in der Abrechnung abgezogenen Betrag. Beziffere jede Differenz.
Plausibles Band: 50 bis 2000 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-12Wesentliche Abweichung

Rechnerische Richtigkeit

Grundlage: Addition der Einzelpositionen gegen die Endsumme
Geprüft wird: Addiere die auf die Wohnung entfallenden Positionen und vergleiche mit der ausgewiesenen Summe. Weicht die vom Auftraggeber genannte Endsumme von der gelesenen ab, gehe von einem Lesefehler auf deiner Seite aus und sage das ausdrücklich.
Plausibles Band: 20 bis 800 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-13Hinweis

Belegeinsicht angeboten

Grundlage: § 259 BGB, Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen
Geprüft wird: Prüfe, ob die Abrechnung auf die Möglichkeit der Belegeinsicht hinweist. Fehlt der Hinweis, ist das ein Hinweis und keine schwere Feststellung.

Umlagefähigkeit

NKA-20Wesentliche Abweichung

Umlagevereinbarung im Mietvertrag

Grundlage: § 556 Abs. 1 BGB, Betriebskosten nur bei Vereinbarung umlagefähig
Geprüft wird: Nur prüfen, wenn der Mietvertrag mit hochgeladen wurde. Vergleiche die abgerechneten Kostenarten mit den im Vertrag vereinbarten. Nenne jede abgerechnete Art, die im Vertrag nicht auftaucht.
Plausibles Band: 50 bis 1500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-21Wesentliche Abweichung

Positionen außerhalb des Katalogs der BetrKV

Grundlage: § 2 BetrKV, abschließender Katalog der umlagefähigen Betriebskosten
Geprüft wird: Gleiche jede abgerechnete Kostenart mit dem Katalog des § 2 BetrKV ab. Nenne jede Position, die dort nicht vorkommt, wörtlich. Häufige Fälle: Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung, Kontoführungsgebühren, Mietausfallwagnis.
Plausibles Band: 50 bis 1200 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-22Wesentliche Abweichung

Verwaltungskosten umgelegt

Grundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten
Geprüft wird: Suche nach Positionen wie „Verwaltung", „Verwaltergebühr", „Hausverwaltung". In der Wohnraummiete sind sie nicht umlagefähig. Nenne die Position wörtlich und beziffere den auf die Wohnung entfallenden Anteil.
Plausibles Band: 50 bis 600 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-23Wesentliche Abweichung

Instandhaltung und Reparatur umgelegt

Grundlage: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten
Geprüft wird: Suche nach Positionen mit Bezeichnungen wie „Reparatur", „Instandsetzung", „Erneuerung", „Austausch". Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht. Nenne die Position wörtlich und beziffere den Anteil.
Plausibles Band: 50 bis 1500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

Verteilerschlüssel

NKA-30Wesentliche Abweichung

Schlüssel genannt und gleichbleibend

Grundlage: § 556a Abs. 1 BGB, Umlage nach Wohnfläche, soweit nichts anderes vereinbart ist
Geprüft wird: Prüfe, ob zu jeder Kostenart der Verteilerschlüssel angegeben ist und ob er dem Mietvertrag entspricht, sofern dieser vorliegt. Ein Wechsel des Schlüssels gegenüber dem Vorjahr ist eine Feststellung, wenn er nicht begründet wird.
Plausibles Band: 50 bis 1000 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-31Wesentliche Abweichung

Wohnfläche stimmt mit dem Mietvertrag überein

Grundlage: § 556a Abs. 1 BGB in Verbindung mit der im Mietvertrag genannten Fläche
Geprüft wird: Vergleiche die in der Abrechnung angesetzte Wohnfläche mit der vom Auftraggeber angegebenen Fläche aus dem Mietvertrag. Nenne beide Zahlen und den prozentualen Unterschied.
Plausibles Band: 30 bis 900 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-32Abweichung

Gesamtfläche plausibel

Grundlage: Rechnerische Kontrolle, Anteil der eigenen Fläche an der Gesamtfläche
Geprüft wird: Prüfe, ob die Gesamtfläche des Hauses genannt ist und ob der eigene Anteil damit rechnerisch aufgeht. Fehlt die Gesamtfläche, ist die Abrechnung an dieser Stelle nicht nachprüfbar.
Plausibles Band: 0 bis 700 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

Heiz- und Warmwasserkosten

NKA-40Wesentliche Abweichung

Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent

Grundlage: § 7 Abs. 1 HeizkostenV und § 8 Abs. 1 HeizkostenV
Geprüft wird: Prüfe, in welchem Verhältnis Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch und nach Fläche verteilt sind. Liegt der Verbrauchsanteil außerhalb von 50 bis 70 Prozent, nenne den tatsächlichen Prozentsatz.
Plausibles Band: 30 bis 800 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-42Abweichung

Zähler- und Verbrauchswerte ausgewiesen

Grundlage: § 6 Abs. 1 HeizkostenV, Erfassung des anteiligen Verbrauchs
Geprüft wird: Prüfe, ob Anfangs- und Endstand der Zähler oder die erfassten Einheiten ausgewiesen sind. Ohne diese Werte ist der Verbrauchsanteil nicht nachprüfbar.
Plausibles Band: 0 bis 500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-43Abweichung

Warmwasser vom Heizungsanteil getrennt

Grundlage: § 9 HeizkostenV, Aufteilung bei verbundenen Anlagen
Geprüft wird: Bei verbundenen Anlagen prüfe, ob die Kosten der Warmwasserbereitung getrennt vom Heizungsanteil ausgewiesen sind und ob die Aufteilung nachvollziehbar ist.
Plausibles Band: 20 bis 500 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

NKA-45Hinweis

Kosten der Verbrauchserfassung

Grundlage: § 7 Abs. 2 HeizkostenV, Kosten der Verbrauchserfassung gehören zu den Heizkosten
Geprüft wird: Prüfe, ob Miete oder Wartung der Erfassungsgeräte als eigene Position ausgewiesen ist. Eine Position ohne Bezeichnung des Geräts ist eine Nachfrage wert.
Plausibles Band: 0 bis 300 € — Schätzungen darüber werden im Bericht gedeckelt

Wie dieser Katalog gepflegt wird

Der Katalog liegt in einer versionierten Datei. Ändert sich ein Prüfpunkt, entsteht eine neue Version; die alte bleibt bestehen. Jeder Bericht nennt die Version, unter der er erstellt wurde. Ein Bericht aus dem vergangenen Jahr lässt sich damit auch dann noch erklären, wenn der Katalog inzwischen weiter ist.

Ein Prüfpunkt kommt nur in den Katalog, wenn er eine Grundlage hat — eine Norm oder ein benanntes Referenzband. Referenzbänder sind Orientierungswerte aus der Branche, keine amtlichen Größen; das steht bei jedem betroffenen Punkt dabei und auch im Bericht.

Dieser Bericht ist eine technische Plausibilitätsprüfung eines hochgeladenen Dokuments anhand eines veröffentlichten Prüfkatalogs. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Fachberatung und kein Sachverständigengutachten. Die Feststellungen beruhen ausschließlich auf dem, was im hochgeladenen Dokument lesbar war, sowie auf den Angaben, die Sie selbst gemacht haben.