Ratgeber Baubeschreibung prüfen
„Bauseits" ist das teuerste Wort in Ihrer Baubeschreibung
Was hinter bauseits, Eigenleistung und optional steckt, wie Sie die Positionen zusammenrechnen und warum § 650k Abs. 2 BGB hilft.
27.7.2026 · 2 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- Bauseits, Eigenleistung und optional bezeichnen Leistungen, die nicht im Angebotspreis enthalten sind.
- Markieren Sie jede Stelle mit einem dieser Wörter und schätzen Sie zu jeder einen Betrag — die Summe gehört in die Finanzierung.
- Gefährlicher als die gekennzeichnete Eigenleistung ist die Leistung, die weder als enthalten noch als ausgeschlossen auftaucht.
- § 650k Abs. 2 BGB lässt Unklarheiten der Baubeschreibung zulasten des Unternehmers gehen.
Ein Wort, fünf Buchstaben mehr, und die Position ist nicht mehr im Preis. „Bauseits" heißt: Sie machen das, Sie bezahlen das, Sie organisieren das.
Nichts daran ist unzulässig. Problematisch wird es, wenn die Summe dieser Positionen erst auffällt, wenn der Rohbau steht.
Die drei Wörter
Bauseits. Vom Bauherrn zu stellen. Kommt oft bei Erdarbeiten, Baustrom, Bauwasser, Baustelleneinrichtung, Aufmaß, Vermessung.
Eigenleistung. Sie führen selbst aus. Häufig bei Malerarbeiten, Bodenbelägen, Außenanlagen. Rechnen Sie ehrlich, wie viele Wochenenden das sind.
Optional. Nicht im Preis, gegen Aufpreis erhältlich. Meist bei Kaminanschluss, Rollläden, Terrassenüberdachung, Photovoltaik.
Die Rechnung, die niemand macht
Nehmen Sie die Baubeschreibung und markieren Sie jede Stelle mit einem dieser drei Wörter. Dann schätzen Sie für jede einen Betrag.
Typische Kandidaten und ihre Größenordnung bei einem Einfamilienhaus:
- Erdarbeiten und Bodenaustausch
- Baustrom und Bauwasser
- Vermessung und Absteckung
- Außenanlagen, Zufahrt, Terrasse
- Malerarbeiten innen
- Bodenbeläge
- Küche
- Carport oder Garage
Zusammengerechnet stehen hier oft zwanzig bis dreißig Prozent dessen, was ein bezugsfertiges Haus wirklich kostet. Wenn Sie mit der Bank über die Finanzierung sprechen, ist das die Zahl, die fehlt.
Der Fall, um den es eigentlich geht
Gefährlicher als eine klar gekennzeichnete Eigenleistung ist die Leistung, die weder als enthalten noch als ausgeschlossen erkennbar ist. Sie taucht in der Baubeschreibung schlicht nicht auf.
Beispiel: Die Beschreibung nennt Innentüren, sagt aber nichts zu Türdrückern. Oder sie beschreibt die Heizung, sagt aber nichts zur Fußbodenheizungs-Regelung je Raum.
Hier hilft § 650k Abs. 2 BGB: Unklarheiten in der Baubeschreibung gehen zulasten des Unternehmers. Was ein Verbraucher nach dem Gesamtbild erwarten durfte, ist geschuldet.
Das ist ein guter Grundsatz und ein schlechter Plan. Sich darauf zu berufen heißt, den Streit schon zu haben. Besser ist, die Lücke vorher zu schließen.
Was Sie schreiben
Bitte listen Sie mir alle Leistungen auf, die nicht im Angebotspreis enthalten sind, mit einer Einschätzung der jeweiligen Kosten. Mich interessiert insbesondere, ob folgende Positionen enthalten sind: …
Dann die Liste. Sechs bis zehn Positionen, die Sie beim Durchlesen vermisst haben.
Ein Anbieter, der sauber arbeitet, hat diese Liste ohnehin — sie steht bei ihm unter „Bauherrenleistungen". Wer sie nicht liefern will, sagt Ihnen damit auch etwas.
Was in die Finanzierung gehört
Wenn Sie mit der Bank rechnen, gehören dazu:
- der Angebotspreis
- alle bauseitigen Leistungen und Eigenleistungen mit realistischem Ansatz
- Grundstück, Erschließung, Hausanschlüsse
- Nebenkosten: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Baugenehmigung, Vermessung
- eine Reserve
Ein Angebot über 340.000 Euro wird so schnell zu einem Vorhaben über 450.000 Euro. Das ist keine Kritik am Angebot, sondern die Zahl, mit der Sie planen müssen.
In der Prüfung
Ausschlüsse und Eigenleistungen sind Prüfpunkt BBS-20 in unserem Prüfkatalog, mit dem höchsten Schweregrad. Der Bericht sammelt jede so gekennzeichnete Position und nennt zusätzlich die Leistungen, die weder als enthalten noch als ausgeschlossen erkennbar sind. Das ist der wichtigste Fund dieser Prüfung.
Die Vorschau ist kostenlos.
Im Text genannte Grundlagen
§ 650k Abs. 2 BGB