Was unter der alten Eindeckung liegt
Verdeckte Schäden am Dachstuhl sind der größte offene Posten jeder Dachsanierung. Ein Einheitspreis macht ihn planbar.
3.8.2026 · 3 Minuten Lesezeit
Kurz gefasst
- Was unter der Eindeckung liegt, sieht vor dem Abdecken niemand — das ist keine Schwäche des Angebots, sondern die Lage.
- Prüfbar ist, ob das Angebot den Fall regelt: mit einem Einheitspreis je laufendem Meter oder als offener Nachtrag.
- Ein Einheitspreis macht den Endpreis planbar; ein offener Nachtrag lässt ihn offen.
- Verlangen Sie außerdem, dass Sie vor der Ausführung informiert werden und schriftlich freigeben.
Am Dienstag ist das Dach offen, am Mittwoch ruft der Dachdecker an: Vier Sparren sind an der Traufe angefault, die Lattung großflächig auch. Das war vorher nicht zu sehen, und jetzt steht die Baustelle.
Dieser Anruf ist normal. Was ihn teuer oder erträglich macht, wurde vier Wochen vorher entschieden.
Warum es niemand vorher weiß
Ein Dachstuhl liegt unter der Eindeckung, unter der Lattung und oft unter einer Bahn. Schäden entstehen dort, wo über Jahre Feuchtigkeit eingedrungen ist: an der Traufe, an Anschlüssen, unter defekten Ziegeln.
Von innen sieht man einen Teil davon, wenn der Dachboden nicht ausgebaut ist. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss sieht man nichts.
Deshalb ist ein Angebot, das dazu schweigt, nicht schlecht kalkuliert — es lässt nur eine Frage offen, die sich stellen lässt.
Die zwei Wege, den Fall zu regeln
Der Einheitspreis. Das Angebot nennt einen Preis je laufendem Meter Sparren, je Quadratmeter Lattung, je Stück Aufschieblinge. Tritt der Fall ein, wird gemessen und multipliziert. Der Endpreis bleibt planbar, auch wenn die Menge offen ist.
Der offene Nachtrag. Das Angebot sagt „bei Bedarf gesonderte Abrechnung" oder schweigt ganz. Dann wird nach Aufwand abgerechnet, zu Preisen, die Sie im laufenden Bau nicht mehr verhandeln — das Dach ist offen, und Warten kostet.
Der Unterschied zwischen beiden ist die wichtigste Antwort, die Sie vor der Unterschrift bekommen können.
Die Freigaberegel
Zum Einheitspreis gehört ein zweiter Satz, der genauso wichtig ist:
Vor Ausführung von Arbeiten, die über den Angebotsumfang hinausgehen, informiert der Auftragnehmer den Auftraggeber unter Angabe von Menge und Preis und holt dessen schriftliche Freigabe ein.
Für Bauverträge regelt § 650b BGB, wie Änderungen des vereinbarten Werkerfolgs zustande kommen; ob Ihr Vertrag darunterfällt, ist eine Rechtsfrage. Unabhängig davon wirkt die Freigaberegel, weil sie im Vertrag steht.
Ohne diese Regel erfahren Sie von den zusätzlichen Arbeiten aus der Schlussrechnung. Mit ihr entscheiden Sie, und Sie können eine Menge nachfragen, bevor sie verbaut ist.
Zwei Zeilen, in den Vertrag geschrieben. Sie sind der wirksamste Schutz gegen Nachträge, den es bei dieser Nische gibt.
Was Sie vorher tun können
Von innen schauen. Wenn der Dachboden zugänglich ist, gehen Sie mit einer Lampe hinauf. Dunkle Verfärbungen, weiches Holz an der Traufe, Wasserspuren an den Sparren — das sind Hinweise, keine Diagnosen, aber sie gehören ins Gespräch mit dem Anbieter.
Fotografieren. Vor Beginn der Arbeiten, von innen und außen. Wenn später über den Zustand gestritten wird, ist das der einzige Vergleichsmaßstab.
Beim Abdecken dabei sein. Der Tag, an dem das Dach offen ist, ist der einzige, an dem Sie den Dachstuhl sehen. Nehmen Sie sich zwei Stunden und lassen Sie sich zeigen, was gefunden wurde — mit Fotos.
Die Nachfrage
zum Angebot vom … bitte ich um die Angabe von Einheitspreisen für den Fall, dass sich nach dem Abdecken Schäden zeigen: je laufendem Meter Sparren, je Quadratmeter Lattung und je Stück für die üblichen Ergänzungen. Zudem bitte ich um Aufnahme der Regelung, dass Arbeiten über den Angebotsumfang hinaus vor Ausführung unter Angabe von Menge und Preis angezeigt und von mir schriftlich freigegeben werden.
Der zweite Teil kostet den Betrieb nichts und macht den Unterschied zwischen einer Überraschung und einer Entscheidung.
Im Text genannte Grundlagen
§ 650b BGB